пр. Московский 52, 4 этаж, Харьков, Украина, тел. +38(057)7319580

 

Felix, qui potuit rerum cognoscere causas
Главная » Публикации » "Двойная" регистрация договора аренды земли

"Двойная" регистрация договора аренды земли 

Статья Евгении Ткаченко для АИ «Юрист и закон», юридическая фирма FELIX

Последние годы арендаторы все чаще сталкиваются с проблемой, когда на арендуемые ими земельные участки заявляют права новые пользователи, причем, на первый взгляд, совершенно законно. Ссылаются они при этом на надлежаще оформленный и, самое главное, зарегистрированный договор аренды земли.

Проблема эта берет свое начало с 01.01.2013 г., когда функция регистрации права аренды земельного участка перешла от Госземагенства к Государственной регистрационной службе. Такой переход был обусловлен изменениями Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (далее – Закон). Дело в том, что при переходе Государственный реестр земель не был автоматически перенесен в Государственный реестр прав (новый реестр), и согласно указанному Закону к функциональным обязанностям госрегистратора отнесли также и установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество и их отягощениями.

В своем письме № 2951/05-15-13 от 06.08.2013 г. "О предотвращении случаев двойной регистрации прав аренды на земельный участок разными правоприобретателями" Государственная регистрационная служба Украины разъясняет, что с целью недопущения одновременного существования государственной регистрации нескольких прав аренды на один земельный участок, в случае проведения государственной регистрации государственному регистратору необходимо запрашивать информацию о наличии или отсутствии зарегистрированных договоров у органов, осуществлявших данную регистрацию до 01.01.2013.

Проще говоря, при регистрации права аренды земли после 01.01.2013 госрегистратор сверяет данные старого реестра с данными заявителя. Если такие данные не совпадают, то в регистрации должно быть тказано. Как показывает практика, отказывают не всегда.

Ведь, как известно, любые новшества даются нелегко. Несовершенство системы, неразбериха в реестрах, отсутствие опыта повлекли ряд проблем, разрешать которые приходится в залах судебного заседания.

С одной из таких проблем столкнулся наш Клиент. В 2007 году он зарегистрировал договор аренды земли (земельного участка) сроком на 10 лет. В марте 2015 года на данный участок стал претендовать новый арендатор. Свои права он заявлял на основании тоже зарегистрированного договора аренды.

Вышло так, что наш арендодатель умер, и право собственности перешло к наследнику, который, оформив собственность, сдал участок новому арендатору. Тот, в свою очередь, зарегистрировал право аренды в новом реестре и обратился к нашему Клиенту с требованием освободить земельный участок, угрожая в противном случае выделить его в натуре и начать обрабатывать землю.

На сегодняшний день конфликт не исчерпан. Мы обратились к новому арендатору с письменным требованием не препятствовать в пользовании земельным участком, аргументируя свою позицию тем, что наше предприятие – первоначальный и законный арендатор, а смерть арендодателя никоим образом не влияет на действие договора аренды. Это также не является основанием для его досрочного расторжения согласно ст. 31 Закона Украины "Об аренде земли". К наследнику, как новому собственнику земельного участка, в полном объеме переходят права арендодателя, и договор продолжает свое действие.

Закон в ч. 4 ст. 3 устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной Законом, при условии, что регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав и их отягощений действовало законодательство, которое не предусматривает обязательной регистрации таких прав.

Законом "Об аренде земли" не допускается расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке, односторонний отказ договором также не предусмотрен, поэтому заключение нового договора аренды в период действия старого можно расценивать как совершение действий, препятствующих нашему Клиенту пользоваться арендованным земельным участком, что прямо противоречит обязанностям арендодателя, установленным законом.

Но умышленным было такое препятствование или нет не имеет значения, ведь при стабильной и четкой работе реестров двойной регистрации одного и того же земельного участка теоретически быть не должно. При этом вполне вероятно, что новый арендатор ничего не знал и не мог знать о существовании уже зарегистрированного договора аренды.

Подобных случаев очень много, вероятнее всего это дело, как и многие другие, дойдет до суда. Но судебная практика показывает, что правда на стороне первоначального арендатора. Ведь согласно ст. 27 Закона Украины "Об аренде земли" арендатору обеспечивается защита его права на арендованный земельный участок наравне с защитой права собственности на земельный участок в соответствии с законом.

В виду того, что новая система регистрации прав еще далека от совершенства, рекомендуем всем арендаторам земельных участков, оформившим сделки до января 2013 г., самостоятельно обратиться к государственному регистратору по месту нахождения земельного участка и внести свое право аренды в новый реестр, пока до вас это не сделал кто-нибудь другой. Это также позволит ускорить процесс перехода сведений в новый Государственный реестр прав и снизит количество земельных споров в судах.

А вот будущим арендаторам прежде чем заключить договор аренды земли, рекомендуем запросить у арендодателя подтверждение того, что земля не находиться в пользовании третьих лиц. Это может быть справочная информация органов, к полномочиям которых относилась регистрация договоров аренды земли до 01.01.2013 г.

design by Andrew Grachev
СКИДКА 20%