пр. Московский 52, 4 этаж, Харьков, Украина, тел. +38(057)7319580

 

Felix, qui potuit rerum cognoscere causas
Главная » Публикации » Законодательные инициативы. На ком лица нет

Законодательные инициативы. На ком лица нет

Комментарий Оксаны Кобзар для журнала «Бизнес»

Эксперты уверены, что закрытость информации о собственниках недвижимости создает почву для манипуляций

В этом году в Украине вступают в силу ряд законодательных актов, регулирующих правовые отношения в сфере недвижимости и землепользования.

Так, государственная регистрация прав и обременений недвижимого имущества будет осуществляться по новой процедуре, предусмотренной Законом "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (см. на www.business.ua БИЗНЕС №1-2 от 14.01.13 г., стр.12, 13). Заработает и Закон "О государственном земельном кадастре". Теперь Государственный земельный кадастр станет единой геоинформационной базой данных о землях Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании. Администратором Государственного земельного кадастра выступает Государственное агентство земельных ресурсов Украины (Госземагентство).

Где тумбочка

Уже за первую неделю работы к Госземагентству накопилось много вопросов, в первую очередь касающихся ошибок в кадастре. Впрочем, руководство ведомства их признает и обещает постепенно от них избавиться. "На кадастровой карте действительно есть ошибки, но иначе и быть не могло. Ведь в кадастре - около 50 млн участков. Ошибки, которые попали в единую базу в процессе оцифровки данных, увидели граждане на публичной кадастровой карте в открытом доступе, и они постепенно будут исправлены", - поясняет председатель Госземагентства Сергей Тимченко. По его словам, запуск публичной кадастровой карты — это огромный шаг навстречу цивилизованному обществу.

Совсем недавно подобные мысли высказывали только юристы-диссиденты, в частности адвокат Татьяна Монтян или правозащитник Дмитрий Гройсман (см. на www.business.ua БИЗНЕС №45 от 05.11.12 г., стр.10, 11). Теперь тему необходимости публичного доступа к информации о собственниках недвижимости подхватили представители политического истеблишмента. По крайней мере, некоторой его части...

Так, г-н Тимченко убежден, что на публичной кадастровой карте необходимо указывать информацию о владельцах и арендаторах земельных участков, как минимум, государственной и коммунальной форм собственности (см. "Эксперт - о сложностях" на стр.27). Пока электронный земельный кадастр и публичная кадастровая карта предоставляют информацию только о земельных участках Украины. Общедоступны сведения о гра­ницах и размерах участков, форме собственности и целевом назначении, также указаны кадастровые номера наделов. При этом в Госземагентстве поясняют, что персональных данных собственников или арендаторов земли в открытом доступе нет, поскольку это противоречит Закону о защите персональных данных (см. на www.business.ua БИЗНЕС №1-2 от 18.01.10 г., стр.12,13). Сергей Тимченко высказал личную точку зрения на это: "Я считаю, что Закон о защите персональных данных в части публичной кадастровой карты работать не должен. Граждане имеют право знать всю информацию о земельных участках, включая и сведения о собственниках".

Первый шаг

По словам Владислава Кисиля, партнера юридической компании "КПД Консалтинг", проблема в том, что, согласно положениям отечественного законодательства о регистрации прав на недвижимость, принцип гласности имеет крайне ограниченное действие. "Получить информацию о том, кто является собственником того или иного земельного участка, равно как и собственником здания или квартиры, могут исключительно: сам собственник, либо зарегистрированный обладатель прав на интересующую недвижимость, либо уполномоченный орган государства (например, суд или следователь). Для всех остальных информация о собственнике недвижимости, как и ранее, остается закрытой", - поясняет г-н Кисиль (см."Эксперт-о принципах"). Он также отметил, что инициатива Госземагентства относительно раскрытия информации о собственниках государственных и коммунальных земель - необходимый, однако недостаточный шаг для изменения сложившейся ситуации. "Последовательность в этом вопросе требует полного исключения из законодательства всех ограничений действия принципа гласности регистрации прав на недвижимость, - говорит юрист.

 

…о принципах

Владислав Кисиль (32), партнер юридической компании "КПД Консалтинг" (г. Киев; с 2007 г.; 22 чел.):

Проанализируем последствия ограничения действия принципа гласности в сфере регистрации прав на недвижимость и ее кадастрового учета.

Во-первых, стремление "засекретить" собственников и пользователей недвижимости, прикрываясь защитой информации о частных лицах, исключает Украину из общеевропейского да и глобального контекста развития систем регистрации прав на недвижимость. Законодательные системы, обеспечивающие развитие многих ведущих мировых рынков недвижимости, не допускают непрозрачности и секретности в данном вопросе.

Во-вторых, отсутствие гласности и публичного доступа к информации не позволяет полноценно поставить вопрос о функционировании принципа публичной достоверности данных реестра прав на недвижимость. Что это значит? Это значит, что любое лицо, приобретающее недвижимость у зарегистрированного публично признанного собственника (имя которого легко проверить благодаря общедоступности реестра собственников), должно быть абсолютно уверено, что отобрать у него недвижимость будет невозможно, так как достоверность прав продавца гарантируется публичной властью, т.е. авторитетом государства.

Вся приведенная выше тяжеловесная конструкция нацелена на признание прав добросовестного приобретателя, с чем у нас в стране сейчас огромные проблемы. Не секрет, что вследствие дефективности судебной системы никто из собственников недвижимости не может чувствовать полную уверенность в том, что завтра его права на коммерчески привлекательный объект не будут оспорены и признаны недействительными. Защита прав добросовестного приобретателя и стабилизация оборота недвижимости, в свою очередь, немыслимы без полноценного функционирования принципов гласности и публичной достоверности. Нестабильность в вопросах права собственности, которую, как правило, сопровождает и в значительной степени порождает непрозрачность, отсутствие гласности в сфере регистрации прав на недвижимость - это серьезные недостатки сектора недвижимости, да и всей отечественной экономики. 

Это те сдерживающие факторы, которые не позволяют развиваться в нашей стране климату, благоприятствующему инвесторам.

…о нарушениях

Александр Лукьяненко (27), адвокат, старший юрист юридической компании "Ващенко, Бугай и партнеры" (г. Киев; с 2005 г.; 7 чел.):

-Указание собственников в публичной кадастровой карте будет свидетельствовать о прозрачности данной системы, а также позволит уменьшить количество случаев незаконного использования земельных участков и других правонарушений в сфере земельных отношений. Собственник земельного участка в любой момент сможет убедиться, что его право зафиксировано в земельном кадастре и не нарушается третьими лицами. Свободный доступ к информации упростит процедуру заключения сделок с земельными участками. К примеру, потенциальный покупатель может проверить право продавца еще на этапе планирования сделки, без дополнительных затрат времени и ресурсов.

Безусловно, это приблизит Украину к мировым стандартам ведения бизнеса, которые уже внедряются в некоторых постсоветских странах. К примеру, в Грузии любое лицо может получить информацию о собственнике того или иного объекта недвижимости. Иная ситуация в России, где тоже действует публичная кадастровая карта, но не раскрывается информация о собственнике.

Следует помнить, что в наших реалиях открытость указанной информации не всегда будет обеспечивать предоставление информации именно о реальном собственнике земельного участка. Действующее законодательство Украины позволяет "спрятать" конечного бенефициара в "прослойку" из ряда юридических лиц с дальнейшим выходом в иностранную юрисдикцию с использованием института номинального акционера.

 

Эксперты подчеркивают, что в большинстве цивилизованных стран, включая США, Великобританию, информация о собственниках или арендаторах земельных участков, недвижимости является публичной и может быть получена бесплатно или за небольшую плату (например, см. http://www.landregistry.gov.uk/). "Если традиции защиты персональной информации мы позаимствовали у стран так называемой развитой демократии, то почему же нашей недоразвитой демократии не использовать их опыт в разграничении частной и публичной информации?" - говорит Оксана Кобзар, партнер юридической фирмы FELIX. По ее словам, анализ норм Конвенции о защите лиц в связи с автоматизированной обработкой персональных данных 1981 г. свидетельствует, что упорядоченный доступ к такой информации с четко определенными целями не нарушит принципов защиты персональных данных (см. "Эксперт - о персональных данных" на стр.27).

 

…о персональных данных

Оксана Кобзар, партнер юридической фирмы FELIX (г.Харьков; с 2006 г.; 14 чел.):

— В Украине пока нет понимания, как должна работать защита персональных данных, а есть только ситуативный подход, позитивизм и казуистика в правоприменении. Яркую иллюстрацию этого мы видели в прошлом году, когда защищать персональные данные начали с тотальной регистрации так называемых баз персональных данных, не имея четкого представления о целях профильного Закона (см. наwww.business.ua БИЗНЕС №49 от 03.12.12 г., стр.26,27. - Ред.).Открытие доступа к информации - одно из необходимых условий "оздоровления" хозяйственного и гражданского оборота. Когда, наконец, кредитор или хотя бы его адвокат смогут не на бумаге, а на самом деле получить информацию об объектах недвижимости своего должника, заемщика? Когда инвестор или покупатель сможет полноценно провести due diligence целевых активов, используя реестры публичной информации? С открытием этой информации возможности юристов в сфере защиты прав и интересов клиентов возрастут в разы. Не нужна публичность только чиновникам. Тот вариант публичной кадастровой карты, который внедряется у нас, похож на кадастровую карту России, где данные о владельцах тоже закрыты. Я не вижу существенных негативных последствий от опубликования данных о владельцах земли и недвижимости. Для недобросовестного использования такие данные и сейчас можно приобрести незаконным путем. Налоговая служба тоже спокойно может получить информацию о собственнике или арендаторе земли, собственнике недвижимости. Открытие этих данных ситуацию не изменила при введении небольшой платы за данные из реестра публичный кадастр может стать еще и удачным бизнес-проектом государства. Другое дело - сложность наполнения базы, но первый шаг в этом направлении уже сделан.

…о сложностях

Виктор Дубовик (23), управляющий партнер юридической компании VIVA LEX (г. Донецк; с 2009 г.; 6 чел.):

- Украина одной из последних на постсоветском пространстве установила свободный доступ к данным кадастровой карты. Информация о собственниках земель пока закрыта. В Украине разглашению таких сведений препятствует Закон "О защите персональных данных". Инициатива же по раскрытию таких данных, несомненно, будет способствовать повышению доверия к Украине, в первую очередь у самих украинцев, а потом и у иностранных инвесторов. Однако крупные латифундисты, как можно догадаться, будут противостоять раскрытию такой информации. Поэтому в качестве компромисса между государством и его гражданами целесообразно будет распространять сведения о собственнике, только если им выступает государство, в остальных же случаях информация должна быть закрыта для общего доступа.

 

Алексей Дужий

design by Andrew Grachev
СКИДКА 20%