пр. Московский 52, 4 этаж, Харьков, Украина, тел. +38(057)7319580

 

Felix, qui potuit rerum cognoscere causas
Главная » Публикации » Законопроект о рациональном использовании земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрированный недавно в Верховной Раде Украины – мнение юриста

Законопроект о рациональном использовании земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрированный недавно в Верховной Раде Украины – мнение юриста

Статья Оксаны Кобзар для журнала «Аgroexpert»

Государству приходится вмешиваться в договорные отношения, отходя от принципа свободы договора, чтобы сохранить плодородность земель и обеспечить стабильность инвесторам. Законопроект 3316 эти задачи выполняет и предлагает решение многих накопившихся проблем агробизнеса.

Первое – это минимальный срок аренды. С точки зрения стабильности для любого предпринимателя-агрария – это, безусловно, хорошее предложение. Это возможность долгосрочного планирования и стимул для землепользователей инвестировать в повышение плодородности земли. С этой же целью авторы предлагают «укрепить» преимущественное право арендатора на получение в собственность арендованного участка, ограничив не только право продажи участка без его согласия, как это было раньше, но и возможность других способов отчуждения.

Часто собственниками земли манипулируют те безответственные аграрии, которые дестабилизируют уже существующие арендные отношения и, обещая золотые горы, побуждают селян расторгать свои договоры, предъявлять надуманные иски о признании договора недействительными. В ситуации, когда судебная система больше не гарантирует правосудие, риски сельскохозяйственных предприятий очень велики. Законопроект предлагает внести изменения в Закон об аренде земли, не только исключив из перечня существенных условий договора аренды длинный и расплывчатый перечень неопределенных формулировок, но и исключив саму возможность признания договора недействительным в связи с отсутствием существенных условий. Ведь юристы знают, что среди общих оснований недействительности сделок нет такого основания, как отсутствие всех существенных условий. Договоры в таких случаях могут считаться незаключенными, но, во-первых, практика идет по тому пути, что не может считаться незаключенным договор, который уже выполняется сторонами, во-вторых, если считать договор незаключенным, то арендную плату следует вернуть. Но для договоров аренды земли законодательство содержит исключение в виде недействительности договора, причем с особыми последствиями недействительности – возврат земельного участка без возврата арендной платы. Все знают эту практику, когда суды по своему усмотрению решают, как именно должны быть изложены в договоре такие условия как, например, сохранение состояния объекта аренды. Для арендаторов это большой риск. Если законопроект будет принят, то будет исключена возможность признания недействительными договоров аренды земли по причине, якобы, отсутствия существенных условий. Этот же безразмерный перечень существенных условий «тормозит» и процесс регистрации договоров, позволяя регистратору находить надуманные основания для отказа в регистрации. В законопроекте есть попытка решить и эту проблему.

К сохранению плодородности земли законопроект также предлагает подойти по-другому. На мой взгляд, более рационально. Требование наличия проекта севооборота никак не обеспечивает его выполнение и саму сохранность почв, в то же время предполагает увеличение затрат аграриев на бюрократические процедуры, проблемы реализации и изменения проекта в случае изменения погодных условий и т.д. Регулярный анализ качественного состояния почвы, при условии его объективности, это более эффективный метод контроля состояния земли.

Законопроект также устраняется неясность в вопросе использования в сельскохозяйственном производстве, земель, переданных гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства. Раньше этот вопрос был дискуссионным.

Спорным считаю предложение законопроекта запретить неденежные формы арендной платы. Натуроплату арендодателям никто не навязывает, поэтому оснований для ее запрета не вижу.

design by Andrew Grachev
СКИДКА 20%