пр. Московский 52, 4 этаж, Харьков, Украина, тел. +38(057)7319580

 

Felix, qui potuit rerum cognoscere causas
Главная » Публикации » Защита прав при заключении договора о приобретении новостройки на этапе строительства

Защита прав при заключении договора о приобретении новостройки на этапе строительства

В случае если после прочтения многочисленных публикаций в средствах массовой информации об обманутых «дольщиках» Вы все же решились приобрести квартиру на этапе строительства, то  советуем выполнить несколько правил, которые позволят минимизировать риски при приобретении жилья в такой способ. Однако сразу отметим, что даже такие меры предосторожности не защитят на сто процентов от недобросовестных застройщиков.

Правило 1. Проверка застройщика и инвестпроекта

Для того чтобы вступить в правоотношения с застройщиком, необходимо собрать максимально возможную и исчерпывающую информацию о нем. Выполнение данного правила включает в себя следующие действия:

  • Получение Извлечения из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Данный документ, выданный государственным регистратором по заявлению установленной формы, раскроет информацию, в частности, о наименовании, идентификационном коде, местонахождении, руководителе, размере уставного капитала и состоянии застройщика, статус сведений о нем, покажет сведения о дате регистрации решения учредителей (участников) или уполномоченных им органов о прекращении застройщика (если таковое имеется) и т.д.
  • Получение Извлечений из реестров ипотек, отягощений движимого имущества и запрета отчуждения объектов недвижимого имущества. Данные документы можно получить у любого нотариуса либо в филиале Государственного предприятия «Информационный центр» Министерства юстиции Украины. Необходимо  только знать  налоговый  номер    застройщика,  юридический  адрес застройщика,  адрес объекта  недвижимости,  который строится. При  этом  извлечения из  реестра  ипотек и   реестра   запретов  отчуждения недвижимого  имущества  следует  брать  как  по  юридическому   адресу  застройщика так  и  по  адресу строящегося  объекта.  Отметим, что данная услуга платная. Но при этом данные Извлечения дадут очень полезную информацию о наложенных  арестах или  запретах   отчуждения   какого-либо движимого  или  недвижимого имущества  застройщика,  наличие  или  отсутствие  у  застройщика  налогового залога,  наличие  или  отсутствие  у  застройщика   залогов (ипотек)  движимого  (недвижимого)  имущества, а  соответственно  - кредитов  банков  или  иных  финансовых  учреждений. В случае  если среди кредиторов застройщика есть банки, шансы получить свою квартиру минимальны. Практика показывает, что за очень небольшой промежуток времени деятельности  застройщика записей об отягощениях в указанных выше реестрах собирается значительное,  что должно заставить  задуматься  инвестора о  целесообразности  инвестирования своих  средств, т.к.  существуют  риски  обращения  взыскания  на  заложенное  имущество застройщика,  что  может  привести  к  непредсказуемым  нежелательным последствиям    для  вложенных  средств  инвестора.

Кроме того, хотелось бы особо отметить и подчеркнуть, что наложить арест или запрет на отчуждение согласно действующему законодательству также возможно и на объект незавершенного строительства.

  • Проверка застройщика по Реестру судебных решений на сайте http://reyestr.court.gov.ua/Search. Данный ресурс позволит Вам  изучить всю судебную историю застройщика. 
  • Изучение учредительных документов застройщика и разрешительной документации: устав; свидетельство о государственной регистрации - если регистрация застройщика была проведена до 07.06.2011 года, после указанной даты – выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей; справка из Единого государственного реестра предприятий, организаций, учреждений; справки из налоговой о взятии на учет плательщика налогов по форме 4-ОПП; уведомление из Пенсионного фонда Украины о взятии на учет плательщика единого социального взноса; лицензия на проведение строительной деятельности. Отметим, что для инвестора желательно, чтобы остаточный срок действия лицензии не был очень мал: общий срок – пять  лет, для субъектов, которые получают лицензию впервые – три года.

Кроме сбора информации о застройщике, необходимо поинтересоваться и о  самом инвестиционном проекте, а именно:

  • правомерность получения застройщиком земельного  участка для строительства и правовой режим пользования ним. Для получения такой информации целесообразно обратиться в местную администрацию с вопросом, выделялся ли вообще земельный участок застройщику под строительство жилого дома. Также необходимо выяснить передавался ли земельный участок в собственность застройщику либо в пользование. В случае если земельный участок находится в собственности  застройщика, инвестору необходимо будет проверить наличие государственного акта на землю, особенное внимание уделить целевому использованию участка, которое должно быть указано в указанном выше акте на землю. Если участок передан застройщику в пользование, то в дальнейшем инвесторам-совладельцам придется выкупать земельный участок, на котором будет построен объект, что связано со значительными материальными и временными затратами.
  • предыдущая «инвестиционная» история застройщика. Потенциальному инвестору следовало бы поинтересоваться, реализовал ли застройщик хотя бы один инвестпроект.

Правило 2. Проверка условий договора

При заключении договора о приобретении новостройки на этапе строительства обращаем внимание потенциальных инвесторов на следующее:

  • Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 года № 1560 предусматривает, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может проводиться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, выполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости, в соответствии с законодательством. Иные способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Данной нормой Закон № 1560 был дополнен 29.06.2010 года.

Таким образом, заключение «инвестиционных» договоров напрямую с застройщиками на данный момент законодательством запрещено. Как показывает практика, не редки случаи, когда застройщики до сих пор предлагают инвесторам напрямую подписать с ними  договора. Рекомендуем после такого предложения отказаться от какого-либо сотрудничества с ними.  Что касается тех договоров, которые заключены до 29.06.2010 года и пролонгируются дополнительными соглашениями до сегодняшнего дня, то тут действует конституционный принцип: закон обратной силы не имеет.

Договор, который заключает инвестор согласно Закону Украины от 19.06.2003 года № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» называется договором управления имуществом. Краткая характеристика договора и ключевые моменты, на которые следует обратить внимание:

1) Предмет договора: по данному договору учредитель управления передает управителю в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничения относительно отдельных действий управителя по управлению этим имуществом. Для фонда финансирования строительства это договор об участии в ФФС, для фонда операций с недвижимостью   и системами ФОН-ФФС – это договор о приобретении сертификатов ФОН.

Предмет договора должен быть четко закреплен в договоре: номер квартиры, ее площадь, этаж, месторасположение на плане-схеме, четкий адрес дома. Кроме того, нужно обратить внимание на сроки. Следует различать срок окончания строительства,  срок сдачи в эксплуатацию  дома и срок оформления права собственности на инвестора. Как правило, в договорах закрепляют лишь срок сдачи дома в эксплуатацию, которые в большинстве случаев не соблюдаются. Но даже при сдаче дома в эксплуатацию инвесторы продолжают очень долго ждать оформления своего права собственности на квартиру. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были прописаны  не только данные сроки, но и ответственность застройщика за нарушение сроков окончания строительства, сроков сдачи в эксплуатацию, сроков оформления права собственности на инвестора, и что самое главное – порядок выплаты штрафных санкций в случае их нарушения.

Еще один незначительный нюанс, на который   следует обращать внимание, - это шрифт договора. Все, что меньше 12 шрифта должно вызвать у инвестора первые подозрения в прозрачности и честности  данного застройщика.

2) Субъектный состав: управитель - финансовое учреждение, которое получило лицензию/разрешение  на проведение данной деятельности и уставной капитал которого составляет не менее 1 миллиона евро, должен быть оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от инвесторов (учредитель управления); учредитель управления – лицо, которое передает имущество управителю в доверительную собственность.  

В свою очередь управитель должен заключить с застройщиком договор. Последний  регулирует взаимоотношения управителя с застройщиком относительно организации сооружения объектов строительства с использованием полученных в управление управителем средств и дальнейшей передачи застройщиком объектов инвестирования учредителям управления имуществом и заключается в случаях, предусмотренных законодательством. Поэтому для инвестора при заключении договора по схеме участия в ФФС желательно проверить, заключался ли управителем вообще договор с застройщиком.

Покупка жилья в такой способ – всегда огромный риск.  Причем он носит не только субъективный характер, но и объективный. В начале переговорного процесса с застройщиком не стоит пренебрегать помощью юриста. Только профессионал  поможет разобраться и понять все реальные риски для конкретного инвестора в каждой конкретной ситуации.

design by Andrew Grachev
СКИДКА 20%